Chi ristruttura casa è quasi sempre chi la possiede

Il divario tra proprietari e affittuari segna l’accesso alle ristrutturazioni energetiche

Nel 2025, il 23,9% dei residenti nell’Unione Europea viveva in un’abitazione la cui efficienza energetica era stata migliorata negli ultimi cinque anni. È la cifra aggregata che emerge dall’ultima fotografia pubblicata da Eurostat sulle condizioni abitative. Un numero che, preso da solo, potrebbe suggerire un cantiere diffuso, con caldaie a condensazione, cappotti termici e infissi a taglio termico che avanzano nel parco edilizio europeo. Basta grattare la superficie, però, per vedere la spaccatura.

Il miglioramento dell’efficienza si distribuisce lungo una linea di frattura netta: la proprietà dell’immobile. Tra i proprietari di casa, la percentuale di chi ha visto interventi sale al 26,9%. Tra gli affittuari precipita al 16,7%. Dieci punti di differenza. Il divario si replica quando si guarda alla tipologia edilizia: le case unifamiliari toccano il 30,5%, gli appartamenti si fermano al 16,6%. C’è un terzo filtro, quello della condizione economica. Le persone a rischio di povertà o esclusione sociale dichiarano miglioramenti solo nel 17,4% dei casi, contro il 25,6% di chi non è a rischio. Otto punti di scarto che misurano quanto l’accesso a muri efficienti sia ancora un indicatore di reddito.

I numeri non raccontano solo chi ristruttura, ma anche chi patisce il freddo. Nel 2025, chi viveva in edifici costruiti dal 2011 in poi mostrava la percentuale più bassa di persone incapaci di mantenere la casa adeguatamente calda: appena il 4,8%. Lo stesso cluster registrava il tasso minimo di arretrati sulle bollette, fermo al 5,2%. L’età dell’immobile è una proxy brutale: costruire nuovo, o ristrutturare a fondo, abbatte la povertà energetica. Ma se i cantieri si concentrano dove c’è già un proprietario solvibile, il paradosso è servito.

La proprietà come filtro energetico

Dalla fotografia dei numeri emerge un paradosso strutturale: chi ha più bisogno di efficienza energetica è sistematicamente escluso dal flusso delle ristrutturazioni. La ragione è nota da anni agli analisti del settore edilizio e si chiama “split incentive”. Il proprietario dell’immobile sostiene l’investimento, ma è l’inquilino a beneficiare della bolletta alleggerita. Nessuna sorpresa se, in un parco locativo dove il ritorno economico per chi paga i lavori è indiretto o diluito, gli interventi scarseggino. I dati 2025 lo confermano con la precisione di un bollettino: 16,7% contro 26,9%, secondo i dati Eurostat ripresi da BEUC a proposito delle barriere all’efficienza per chi è in affitto.

Questo scollamento si innesta su un edificato che l’Unione Europea stessa descrive con due cifre che insieme fanno una diagnosi. Il 75% degli edifici nell’UE ha una scarsa prestazione energetica. E il tasso annuale di ristrutturazione energetica profonda è fermo all’1%. Per dare una scala: al ritmo attuale, servirebbero settantacinque anni per mettere in efficienza l’intero stock. La Renovation Wave, lanciata con l’obiettivo di ristrutturare 35 milioni di edifici entro il 2030, punta almeno a raddoppiare quel tasso. Ma raddoppiare un flusso che ignora sistematicamente chi sta in affitto o in appartamento significa accelerare un meccanismo che lascia indietro proprio le quote più esposte alla povertà energetica.

Il contesto della povertà energetica aggiunge un ulteriore strato di complessità. Nel 2021, la quota di europei incapaci di scaldare casa adeguatamente era scesa al 6,9%. Poi la crisi dei prezzi dell’energia ha sparigliato le carte: nel 2023 si è saliti al 10,6%, per poi ridiscendere al 9,2% nel 2024. Un miglioramento fragile, che resta comunque ben al di sopra dei minimi pre-crisi. E che colpisce più duramente chi vive in immobili datati, spesso in affitto, dove la decisione di investire su una pompa di calore o su un cappotto non dipende da chi paga la bolletta ma da chi possiede i muri.

Cosa cambia per chi installa e gestisce

Se l’onda di ristrutturazioni deve montare, deve prima rompere lo scoglio dell’affitto. Per chi progetta, installa e finanzia impianti per l’efficienza energetica, i dati Eurostat disegnano un mercato enorme ma bloccato su un punto preciso: il segmento degli edifici in locazione e dei condomini. I proprietari di case unifamiliari, che nel 30,5% dei casi hanno già fatto interventi, rappresentano il bacino più semplice da raggiungere: decisione unica, ritorno diretto, incentivo chiaro. Ma il grosso del parco edilizio inefficiente sta altrove, nei palazzi frazionati in appartamenti e nei contratti d’affitto dove la catena decisionale è spezzata.

Serve un cambio di modello. Incentivi che superino lo split incentive — per esempio detrazioni o contributi che coinvolgano direttamente il conduttore o che premino il locatore con meccanismi di recupero certo dell’investimento — e modelli di business adatti ai condomini, dove le delibere assembleari e la frammentazione delle proprietà rallentano o bloccano qualsiasi intervento di involucro. Senza strumenti pensati per questo scoglio specifico, raddoppiare il tasso di ristrutturazioni rischia di essere un esercizio statistico: più cantieri dove già si cantierava, e lo stesso zero altrove.

La transizione energetica del patrimonio edilizio europeo passa da qui. I target al 2030 si misurano in milioni di edifici, ma si decidono in centinaia di migliaia di condomini e contratti di locazione dove oggi la ristrutturazione energetica non arriva. Se la proprietà dell’immobile resta il filtro che decide chi può accedere a un’abitazione efficiente e chi no, l’obiettivo dei 35 milioni di edifici ristrutturati resterà un miraggio. Tecnici, progettisti e policy maker hanno davanti un compito preciso: portare le pompe di calore, i cappotti e gli infissi a taglio termico anche dove non c’è un padrone di casa con la liquidità e l’incentivo per investire. Altrimenti, il 2030 sarà solo un’altra scadenza mancata.